LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

La regulación de la esperada normativa reguladora de los arrendamientos urbanos ha dado lugar a encontrarnos con una legislación que presenta dos aspectos distintos.

De un lado, nos encontramos, en efecto, con una  nueva ley ya que a partir de 1 de enero de 1995, todos los contratos se rigen por normas distintas.

De otro, no ha sido totalmente derogada la del año 64, la cual seguirá vigente durante muchos años y, por tanto, ambas continuarán coexistiendo.

Además, hay un tercer aspecto y es que la modificación no afecta a todos los contratos vigentes por igual, ya que habrá que distinguir entre los anteriores y los posteriores al Real Decreto 2/85, de 30  de abril (conocido como “Decreto Boyer”).

Las modificaciones contenidas en la nueva normativa se refieren a los contratos anteriores al citado Real Decreto-Ley.

Para una mejor comprensión de ella no hay que olvidar que  toda la legislación de arrendamientos se basa en dos conceptos: de un lado, la estabilidad, indispensable para el uso de la vivienda o de un local comercial y el precio, por otro, que ha de procurarse sea razonable.

La   reforma introducida con la nueva legislatura trata de buscar el equilibrio entre ambos factores, proponiendo que el arrendatario pueda exigir entre una estabilidad algo modificada aceptando la actualización de su renta  (precio) según el IPC o mantener la misma quedando limitada su estabilidad (8 años si es una vivienda y 5 si es un local comercial).

En los locales de negocio, por lo que se refiere a la estabilidad, se establece una  diferenciación según se trate de una persona física o de una persona jurídica.

En las Disposiciones Transitorias de la Ley, la 2ª y la 3ª se refieren a la estabilidad, al tratar de las “subrogaciones y extinciones” y “Otros  derechos para el inquilino” y al precio, cuando hablan de la “Actualización de la renta” y “Otros derechos para el arrendador”.

En cuanto a la proyección de la nueva legislación hacia el futuro, para las viviendas se fija un  período de 5 años, en el que existirán la  prórroga forzosa, las subrogaciones y la limitación en los aumentos de la renta. Para los locales de negocio (los más frecuentes entre los de uso distinto al de vivienda) se aprecia una gran libertad de pactos.

No podemos  ocultar que esta reforma, tan esperada, deja importantes cuestiones sin precisar, lo que origina dudas al ser interpretadas, aparte de que contiene muchas excepciones y limitaciones originadas y justificadas en situaciones de  verdadera necesidad que no pueden desatenderse. Esperemos que el tiempo y la experiencia, aparte de la actuación de los Tribunales, vayan corrigiendo y solucionando todo ello.

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